Imposto de Renda em Fundos Imobiliários: como funciona

Prédio para exemplificar investimentos em fundos imobiliários

O que você precisa saber sobre Fundos de Investimento Imobiliário – FIIs

Fundos Imobiliários ou FIIs. Você já deve ter visto ele por aí, em propagandas do YouTube, na sua corretora ou outros lugares.

Hoje, aqui nesse artigo, vamos te explicar o que são esses fundos, como realizar o pagamento da sua Darf mensal e como declarar esses investimentos, na sua Declaração Anual de Imposto de Renda.

Então, sem mais demoras (o texto ficou grande), vamos lá.

Fundos de Investimento Imobiliário – FII

Os Fundos Imobiliários são regulamentados pela Instrução CVM n.º 472/08 e foram criados pela Lei n.º 8.668/93. Dependem de prévio registro na Comissão de Valores Mobiliários. Ou seja, são bem regulados e fortemente regulamentados.

Destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários, os FII são fundos que incluem, além da aquisição dos direitos reais sobre os imóveis, investimentos relacionados ao mercado imobiliário.

Também possuem títulos relacionados ao mercado imobiliário como as letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros FII, certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e outros previstos em regulamentação.

Ao investir em Fundos Imobiliários, os recursos são destinados ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, como construção de imóveis, compra de imóveis prontos ou em projetos, com o objetivo de viabilização do acesso à habitação e também aos serviços urbanos, isso incluso as áreas rurais, para posterior alienação, locação ou arrendamento.

Então, podemos entender que os investimentos em Fundos Imobiliários representam um condomínio de investidores que juntam seu dinheiro com uma finalidade objetiva comum.

Ao investir em um FII, o investidor torna-se um cotista, um titular do fundo, na proporção de quanto investir.

No entanto, o cotista não pode exercer qualquer direito sobre o imóvel e também não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal.

Esses fundos têm como investidores pessoas que procuram imóveis, como uma maneira de diversificar seus investimentos.

Saiba como declarar Fundos Imobiliários

Quais são os tipos de FIIs?

Temos uma diversidade de Fundos Imobiliários no mercado e abaixo falaremos dela e de algumas particularidades:

FIIs de Shopping: o segmento de shoppings ainda é muito popular no Brasil, pois oferece serviços diversificados e conta com milhões de pessoas utilizando-se dele em seu dia a dia. O investidor que pretende investir nesses fundos, deve fazer uma análise completa de todos os indicadores que envolvem esse empreendimento

FIIs de lajes corporativas: os fundos imobiliários de lajes corporativas, também chamado de edifícios comerciais, possuem contratos de locação de em média 5 anos, o que dá a esse investimento uma relativa estabilidade em sua geração de receita.

FIIs de galpões logísticos: voltados para a locação de estoque, despacho e seleção de mercadorias, os galpões podem ser locados por mais de um locador. Os contratos que envolvem esse empreendimento têm, de maneira geral, contratos de 5 anos (sendo essts os mais comuns) podendo chegar até 15 anos (que são chamados de contratos atípicos).

FIIs de hotéis: existem três formas básicas de ocorrer a valorização patrimonial desses fundos — compra de participação em hotéis para explorar a locação dos quartos, comercialização de unidades hoteleiras e a valorização dos ativos em si. 

FIIs do setor educacional: esses fundos são voltados para instituições de ensino, que possuem, em sua maioria, contratos atípicos e por sua estabilidade chama a atenção dos investidores.

FIIs de hospitais: são fundos que possuem como nicho a área da saúde, onde a demanda depende menos da situação financeira (se comparamos com outros setores). São FIIs que surgiram para ajudar a financiar o segmento de saúde, mas ainda não tiveram um grande crescimento.

FIIs de agência bancárias: trata-se de um fundo que trabalha com a aquisição e personalização de áreas que a locação é de interesse direto de bancos. Contratos de locação de agências bancárias, em geral, são de longa duração.

FIIs de fundos: chamados de fundos, são uma modalidade de aplicação que agrega recursos de um conjunto de investidores com o objetivo de obter lucro com a aquisição de cotas de outros fundos imobiliários. Isso permite uma grande diversificação, entretanto do ponto de vista dos impostos é necessária uma análise detalhada, para que o investidor não pague taxas em dobro.

FIIs de desenvolvimento imobiliário: esse é um fundo para o investidor que quer investir na construção de um imóvel tendo como objetivo o lucro com a sua venda. Por se tratar de uma renda variável, trata-se de um fundo mais arriscado.

FIIs de recebíveis imobiliários: são fundos de papéis que têm em sua maioria uma renda fixa com um maior risco. 

FIIs híbridos (papel e tijolo): fundos que têm por si uma diversificação de setores e que trazem uma estabilidade para a carteira do investidor. 

Os investidores que pretendem adquirir uma cota de algum desses fundos, podem fazê-lo através de uma oferta pública ou negociando com outros investidores, no chamado mercado secundário. 

O objetivo dos investidores em FIIs é alugar ou arrendar os imóveis para novos locatários ou arrendatários, e obter um rendimento com aluguéis e vendas que advém da valorização desses.

Até aqui entendemos o que são os FIIs, quais são eles e como obtemos rendimentos. Agora vamos tratar dos impostos devidos através desses investimentos.

Prédios são Investimentos em fundos imobiliários precisa ser declarado no imposto de renda
Investimento em Fundos Imobiliários precisa ser declarado no Imposto de Renda

Como é feito o cálculo do Darf mensal para pagamento?

Os Fundos Imobiliários possuem uma tributação de 20% sobre o ganho de capital (ganho na valorização da cota adquirida).

É importante informar que sobre os dividendos recebidos mensalmente, não incide o imposto. O dinheiro que você recebe mensalmente na sua corretora é, então, líquido e livre do imposto.

Você só irá pagar o Darf mensal, sobre a cota que você obteve um lucro, um ganho de capital (se a cota for vendida por um valor do que o de aquisição). Sobre esse ganho é que o imposto será calculado.

Diferentemente de outras modalidades, o imposto aplicado em Fundos Imobiliários não possui diferenciação na alíquota para operações comuns ou day trade.

A alíquota será de 20% para as duas operações. Aqui também podem ser deduzidos os prejuízos, mas muita atenção para as regras de dedução de prejuízos acumulados: assim como day trade e swing trade, os prejuízos acumulados de Fundos Imobiliários só podem ser utilizados para deduzir dos ganhos de FIIs. 

A isenção dos R$ 20.000,00, em operações comuns, também não se aplica para esses investimentos (e se você não sabe sobre essa isenção, esse artigo aqui, pode te ajudar).

Qualquer valor, obtido com o lucro e não com dividendo, será passível de tributação de imposto.

Nos Fundos Imobiliários, também pode ocorrer a amortização (quando o fundo vende algum imóvel e devolve o dinheiro, na medida da sua cota).

Sobre essa amortização, também não há incidência de imposto, porém a redução do valor do custo médio do investidor (como ajustar para a amortizacao de FIIs).

Como declarar FIIs na Declaração Anual do Imposto de Renda

Como já vimos anteriormente, o investidor que possuir ações deve declarar o Imposto de Renda Anual (diferente do imposto mensal, mas isso você pode ver melhor por aqui).

Quem possui Fundos Imobiliários, também precisa declará-los.

Será necessário apresentar informações referentes ao valor de aquisição e o número de cotas, os ganhos com os fundos.

No caso dos dividendos eles serão declarados em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.

Já o lucro com a venda das cotas deve ser declarado na aba Renda Variável, na opção Operações Fundos Imobiliários.

Deve ser registrado mês a mês (de acordo com os dados de pagamento do Darf) e aqui os prejuízos também devem ser informados.

Os fundos imobiliários são declarados em Bens e Direitos.

Como o Velotax pode te ajudar?

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