Fundos Imobiliários e REITs são similares porque ambos são formas de investir no mercado imobiliário. Contudo, eles têm algumas diferenças importantes. Leia esse artigo para entender mais.
Os fundos imobiliários, também conhecidos como FIIs, são a forma mais simples de investir no mercado imobiliário sem ter que comprá-los integralmente.
Atualmente 1,7 milhão de brasileiros investem em FIIs. O número indica um crescimento exponencial deste mercado no Brasil, que em 2009 tinha apenas 12 mil investidores, segundo a própria B3.
Apesar do crescimento significativo, o dado indica uma grande discrepância entre o mercado brasileiro e o norte-americano, considerado o maior do mundo. Nos Estados Unidos, cerca de 145 milhões de pessoas investem ou têm exposição ao mercado de Real Estate Investment Trusts (REITs), que são, de certa forma, semelhantes aos FIIs brasileiros.
O que são FIIs
Mas afinal, o que é FII? Os fundos de investimento imobiliário (FII) representam um condomínio de investidores, que juntam seu dinheiro em busca de uma finalidade comum.
Os recursos destinam-se ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, tais como construção de imóveis, aquisição de imóveis prontos, ou investimentos em projetos visando viabilizar o acesso a habitação e serviços urbanos, inclusive em áreas rurais, para posterior alienação, locação ou arrendamento.
Estes fundos destinam-se a investidores que procuram imóveis como uma forma de diversificar seus investimentos.
Deste modo, para adquirir parte desse investimento, basta comprar cotas deste fundo.
As cotas desses fundos são registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), podendo ser negociadas em bolsa de valores ou mercado de balcão.
Com base nisso, os FII são comercializados na forma de fundos fechados, que podem ter duração determinada ou indeterminada.
Entretanto, estes fundos devem distribuir, no mínimo, 95% do lucro auferido, apurados segundo o regime de caixa. Essa distribuição se dá por meio de rendimentos, que são também um grande atrativo para investidores que querem se aventurar no mercado imobiliário.
O que são REITs
REITs é a sigla para os Real Estate Investment Trusts, nome dado a empresas criadas com foco no mercado de imóveis nos EUA. Essas empresas compram e operam com imóveis para obter lucros. Na falta de uma melhor definição, os REIT´s são os equivalentes aos fundos imobiliários no Brasil.
Entretanto, REITs americanos não são fundos, e sim empresas. Eles podem captar dívida para se alavancar, diferente dos FIIs no Brasil.
Portanto, a compra de REITs é feita de forma similar a uma ação americana. Ou seja, é preciso ter cadastro em uma corretora de valores e comprar participação na empresa que atua no ramo imobiliário, recebendo o lucro desses ativos.
Obviamente, a indústria lá fora é bem mais madura. Os primeiros REITs datam da década de 1960. Nossos primeiros fundos imobiliários têm pouco mais de dez anos.
De fato, a indústria brasileira de fundos imobiliários, avança a passos largos, mas ainda perde para os REITs em vários aspectos.
Diferenças entre FIIs e REITs
Embora haja alguns pontos em comum à primeira vista entre os dois, as semelhanças não vão muito longe.
As diferenças começam na forma de se investir diretamente em cada um deles: enquanto nos FIIs os investidores compram cotas de fundos que administram os imóveis, nos REITs os investidores compram a participação em empresas que detém os imóveis.
Os REITs, portanto, são ativos de renda variável listados em bolsa norte-americana e presentes, inclusive, no S&P500 – índice com as quinhentas maiores empresas da bolsa dos EUA. As transações diárias de REITs nos principais balcões podem chegar a US$ 7,4 bilhões.
As diferenças não param por aí. Enquanto o mercado imobiliário norte-americano tem 149 REITs negociados em bolsa, o Brasil tem quase o triplo: são 435 FIIs, segundo o boletim mensal de julho da B3.
Apesar disso, a diferença de valor de mercado é gritante a favor dos norte-americanos: ao passo que os FIIs valem R$ 141 bilhões (US$ 27,1 bilhões), os REITs têm valor de mercado cerca de 52 vezes maior, aproximadamente US$ 1,4 trilhão.
As 149 empresas do mercado estadunidense de REITs estão divididas em 13 subsetores. Dentro deles, existem mais 20 categorias. A possibilidade de grande diversificação no mercado local e internacional é uma marca dos REITs.
O fato de mais de ⅓ dos REITs serem voltados para a tecnologia reflete no valor médio de mercado por empresa: enquanto cada REIT vale, em média, US$ 9 bilhões, os FIIs têm valor médio de aproximadamente R$ 325 milhões.
Para quem leva em consideração o pinga-pinga na conta na hora de investir, os FIIs se mostram uma opção mais presente. Enquanto os REITs, geralmente, pagam a distribuição de rendimentos de forma trimestral, os fundos imobiliários pagam o “aluguel” mensalmente.
Outro fator a se levar em consideração é a diferença de momento entre os dois mercados. O mercado imobiliário norte-americano é consolidado como o maior do mundo no setor, e possibilita a exposição a uma diversificação de opções (tanto no mercado local quanto global). Por outro lado, o número de investidores de FIIs cresceu 14.666% nos últimos 13 anos, o que indica uma curva de crescimento exponencial.
Tributação de REITs e FIIs
Os FIIs são negociados na bolsa de valores e, como tal, são tributáveis sempre que houverem vendas com lucro.
Diferentemente das vendas com ações, os FIIs não tem limite de isenção, de forma que toda venda de cotas de fundos imobiliários será tributada.
Outra diferença dos FIIs para os demais ativos negociados na bolsa de valores é que, no caso dos fundos imobiliários, não há diferença de tributação entre swing trade e day trade, a tributação na venda de cotas de FIIs será sempre de 20%.
Além da venda de cotas, o investidor pode obter renda com os FIIs de outra forma: rendimentos mensais. Esses dividendos são isentos de imposto de renda – o que costuma incentivar muitos investidores a se aventurarem neste mercado.
Por outro lado, os REITs estão dentro do mercado internacional e, por isso, seguem as regras previstas para estes ativos que, no Brasil, são as regras do ganho de capital.
Assim, as vendas de REITs até R$35 mil são isentas de imposto de renda. Até 5 milhões de lucro serão tributados em 15%, seguindo uma tabela progressiva que pode ir até 22,5% para lucros acima de 30 milhões.
Quando o imposto deve ser pago?
O imposto sobre o ganho líquido com a venda de cotas de Fundos Imobiliários (FII) e REITs deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte à realização da venda.
Como declarar Fundos Imobiliários e REITs no Imposto de Renda?
Por mais que o processo na Receita Federal seja bastante burocrático e te exigir downloads de programas, inserir seus FIIs e REITs usando a plataforma do Velotax é super simples! Basta responder as perguntas feitas de forma muito intuitiva e fazer a integração com a sua conta da B3 e corretora preferida ou fazer o preenchimento manual para um cálculo automático.
