Amortização de FII: como declarar no Imposto de Renda?
FII são uma ótima alternativa para quem quer investir no ramo imobiliário através da Bolsa de Valores. Amortização, rendimentos ou cotas do FII podem ser bem rentáveis. Contudo, existe uma enorme diferença entre eles, sendo que em todos os casos será necessário declarar no Imposto de Renda!
Os Fundos de Investimentos Imobiliários, conhecidos como FII, são ativos de renda variável que reúnem e aplicam recursos financeiros em empreendimentos imobiliários.
Com esses ativos é possível receber valores de 3 formas: cotas vendidas, rendimentos ou amortização.
Assim como qualquer outro ativo negociado na Bolsa de Valores (B3), os FIIs, seus rendimentos, saldos e operações devem ser declarados no Imposto de Renda.
Afinal, como você bem sabe, qualquer operação de compra ou venda realizada no mercado financeiro obriga o preenchimento e envio da declaração anual do Imposto de Renda, sob pena de complicações com a Receita Federal!
E você não vai querer cair na malha fina, né?
Portanto, se você adquiriu ou negociou cotas de fundos imobiliários, recebeu rendimentos ou teve amortização durante o ano-calendário da declaração, será necessário mencioná-las no documento. E para isso, você pode contar com o Velotax!
Como funciona a amortização de fundo imobiliário?
Ao investir em um fundo imobiliário, quem compra as cotas recebe uma participação referente ao imóvel; que pode ser um shopping, centros comerciais, prédios, etc. O grande diferencial deste tipo de investimento é ter os benefícios de um imóvel físico e desfrutar de outras vantagens como a liquidez imediata e alta, além da geração de rendimentos isentos.
Muitas vezes, porém, quem investe em um FII confunde os rendimentos com a amortização. Nos rendimentos recebe-se o crédito originário do lucro que o fundo teve em determinado período ao explorar o imóvel, sendo isento de imposto de renda. Enquanto na amortização de fundo imobiliário, o funcionamento é diferente, havendo uma transferência de patrimônio para o investidor e não um aumento de capital.
Aliás, não somente a apuração de lucro é diferente, mas também há diferenças para fins tributários. Portanto, enquanto no rendimento recebe-se mensalmente a realização dos lucros daquele período, na amortização, o patrimônio do investidor sai do saldo da aplicação para o saldo da conta corrente.
Tributação da Amortização
Existem também diferenças para fins tributários, já que os rendimentos são isentos de imposto de renda.
A amortização de fundo imobiliário é tida como ganho de capital, ainda que esse pagamento seja feito de forma parcial, anualmente, ou quando o fundo chega ao final e é vendido por valor superior ao do imóvel.
Por isso, a alíquota do imposto de renda é de 20%, sobre o lucro recebido da cota, nas amortizações. É bom lembrar que quem recolhe este valor é o administrador do fundo e não o investidor, mas será necessário inserir na Declaração Anual do Imposto de Renda.
Como declarar no Imposto de Renda?
Se você não usa o Velotax, o primeiro passo para declarar seus FII no Imposto de Renda é reunir os informes de rendimentos enviados pelos administradores de seus fundos e respectivas corretoras financeiras.
Eles deveriam chegar pelo correio no final do ano ou serem disponibilizados em plataformas virtuais. Contudo, se você não os recebeu, terá que entrar no site da B3, conferir o nome do administrador de seus FII e entrar em contato diretamente com os responsáveis para solicitar os documentos.
Com os informes de rendimentos em mãos, será necessário declarar os rendimentos de seus FII, suas operações de venda durante o ano-calendário da declaração e seu saldo de cotas no final do mesmo ano.
Primeiramente você vai precisar baixar o programa da Receita Federal e garantir que fez o pagamento mensal de todos os seus impostos devidos no decorrer do ano por meio do DARF. Em seguida, você vai precisar declarar nas fichas:
Rendimentos Isentos e Não Tributáveis
Você vai precisar informar manualmente dentro da ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis todos os rendimentos recebidos dos seus FII um a um.
Renda Variável
Na ficha de Renda Variável você precisará informar, também manualmente e individualmente, cada uma das operações com Fundos Imobiliários no decorrer do ano, bem como o imposto pago mensalmente via DARF. Vale lembrar que aqui devem ser inseridos tanto as vendas com lucro quanto com prejuízo.
Bens e Direitos
Por fim, na ficha de Bens e Direitos você deve informar o saldo de FIIs que permaneceu na sua carteira até o dia 31/12 do ano anterior. É aqui que devem ser inseridas as amortizações dos FIIs, já que elas são “reduzidas” do valor da cota e vão impactar no saldo.
Como fazer de uma forma mais fácil?
Por mais que o processo na Receita Federal seja bastante burocrático e te exigir downloads de programas, inserir seus FIIs usando a plataforma do Velotax é super simples! Basta responder as perguntas feitas de forma muito intuitiva e fazer a integração com a B3 para um preenchimento automatizado das suas informações de Fundos Imobiliários!
